物业税如开征最受伤是房奴

唐钧：中国社会科学院社会政策研究中心秘书长

　　陈国强：北京大学房地产研究所所长

　　夏业良：北京大学外国经济学说研究中心副主任、教授

　　郭松海：全国政协委员、山东省政府参事、山东经济学院房地产经济研究所所长

　　本期嘉宾

　　唐钧

　　陈国强

　　夏业良

　　郭松海

　　点题

　　是否开征物业税，是本届“两会”非常令人关注的一个话题。有媒体报道，物业税并未列入今年全国人大的议程，不过有可能增补进入。在大量的“两会”提案、议案围绕着物业税进行提交、探讨时，学界也就物业税问题展开争议。

　　中国物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为和利益产生不小的冲击。

　　物业税应不应当开征？如果一定要开征的话，何时是最佳时机？就此问题，本报请来四位学者展开探讨。

　　目前缺乏社会化的评估机构

　　潇湘晨报：物业税目前要开征，除了技术上（比如缺乏物业评估数据）的原因外，难点在哪里？

　　唐钧：现在征收物业税，我觉得成本太大。也有人说，可以对老百姓的“第一套”住房不开征，我觉得不开征就没有意义了。首先你要摸清楚谁有一套以上的房子，由于好多人的房子都不是以自己的名字买的，你得去排查，要把这个搞清楚，要费多大劲，然后你才能收税啊。成本太大，你可能收到的钱还不够去调查的钱。

　　不但很难搞清楚一个人有几套房子，同时也会产生新的不公平。如果不是所有人都征的话，该征谁的，不该征谁的，这个政策制定起来就比较难，执行起来就更难。

　　陈国强：这涉及很多方面，有很多基础的问题要理清楚。物业税不单单是针对现在的高房价，或者是说抑制房价过快上涨。它涉及税制的整体的调整改革，涉及中央税收和地方税收的划分，涉及土地出让金，将来有没有可能纳入到物业税的范畴里。所以对地方未来的财政收入渠道也有影响。

　　当然，更重要的是，跟千家万户的税负有关系。由于牵扯到非常多的问题，慎重我认为是理所当然的。当然，还有一个方面，我们现在很多官员的财产非常不透明。很大比例的官员在房产方面的资产配置是很高的。如果完全透明了，可能会把很多问题都披露出来。

　　夏业良：征收物业税还没到很成熟的阶段，我觉得一个重要原因就是没有社会化的评估机构，具备资质的很少。在这个领域，如果全部由政府来搞，寻租的空间又大了。因此需要一个过程。现在提开征物业税，是一种赶时髦，一种超前。

　　郭松海：难题在于，首先是确定物业税纳税人比较困难，目前全国缺少完整的房屋产权管理系统和地籍信息系统，物业税开征需要完整、准确和清晰的产权资料作为先决条件。其次，土地出让金是否并入物业税，也是一个难点。再次，征收物业税对现有房地产市场供求、价格，地方政府收入、企业利益和购房者利益影响重大，冲击很大。

　　当下开征物业税不太现实

　　潇湘晨报：物业税是本届“两会”非常关注的一个话题。而据媒体报道，物业税方案未列入人大议程，也就是说不会提交“两会”讨论。这是为什么？

　　唐钧：现在大多数老百姓买的房子还是自己住的。老百姓本来钱也不多，房价又这么高，好不容易花了这么多钱买了个房子，如果还要收物业税的话，是不是有点说不过去啊？

　　开征物业税，我觉得至少目前，不是一个很好的时机。现在要做的事情太多了，没必要急着做这个。社会保障啊，缩小贫富差距啊，要做的事情太多了。像这样一个税，征起来费很大的劲，最后又起不到很大作用，何必呢？

　　陈国强：从长远来看，物业税的开征是房地产行业健康发展的标本兼治措施，未来这个物业税肯定会成为我们社会当中的重要的一个税种，但会经过一个比较长的过程。我觉得在2010年不存在推出这个税种的可能性，但仍然可以进行一些相关的准备工作。

　　夏业良：当下开征物业税，我觉得还不太现实。现在小区业主交的物业费很高，如果只是征物业税来取代物业费，当然可以考虑。但是现实中推行起来，不可能是一天、两天的事情。

　　郭松海：物业税从2003年开始进入探索阶段，曾经一度传出要开征，尤其是2008年，但是被国际金融危机波及而搁置。决策层对时机应该有自己的考虑和掌控。

　　物业税无助于抑制高房价

　　应先做试点再逐步推开

　　潇湘晨报：您认为中国开征物业税的最佳时间和步骤是什么？

　　唐钧：当然可以说，物业税在适当的时机可以开征。但这个时间，现在还看不到。现在遗产税这些都还没有开征，开征什么物业税？实际上征这种税的目标，都是为了追求公平。如果开征，可以拿富人的钱转移过来帮助穷人的话，就可以。否则的话，我觉得没有必要征。对政府来说，也不是税收得越高越好。现在大的前提已经定了，就是要缩小贫富差距。可以先从其他方面入手。这个税当然不是说一定不要收，但现在不是一个很好的时机。

　　陈国强：条件成熟就可以推出，不一定从住宅开始征收，也可以从商业地产开始。或者也可以选择部分城市做试点。我倾向于先做试点，在试点基础之上再逐步推开，如果仓促推出可能问题会更多。

　　夏业良：5-10年时间，都不应该提这个。但是可以准备，准备时间会很长。最关键的是要有具备公信力的社会机构。

　　郭松海：我建议加快开征物业税的研究和征前准备工作。一是要建立全国大中城市统一房产权属档案体系，对房产权属档案体系和个人信用体系的建立和信用信息的采集、使用、管理等进行规范；二是改革土地批租制为土地年租制，取消土地出让金，改为按年均匀征收；三是实行差别性税收政策。区分消费性需求和投资性需求，在消费环节，对第一套自用普通住宅，物业税率考虑在0.02%。对第二套住宅，考虑到实际情况，也属于在当前投资渠道狭窄情况下一种正常合理的投资，因此如果第二套房面积不超过120平方米的，适用较低税率，如0.5%-1%，对第二套住宅面积超过120平方米或第二套以上住宅，按面积或套数实行累进制税率，应高于1%。

　　然后，就是要将房屋闲置税放在物业税之前开征，作为“实转”试点。

　　潇湘晨报：物业税能否抑制高房价？有人担心，开征物业税最后可能只对低收入群体形成抑制，而对高收入群体没什么效果。

　　唐钧：我觉得在抑制高房价上，开征物业税估计没什么用。有钱的人、投资的人，他买得起这个房，这个税他也出得起，你也不可能收特别高的税。结果反而可能是对房奴又增加了压力。

　　陈国强：从理论上讲，物业税可以促进房价下降，促进房地产良性发展。但也不排除你说的这种可能。尽管有这样一个好的初衷，但最后如果相关问题没有理顺，或者说没有设计好，有可能根本就背离初衷，非但没有降低房价，反而又增加老百姓的负担。

　　夏业良：说物业税能抑制高房价，我根本不认同。中国这么些年打了那么多政策组合拳，采取了那么多措施，但是房价怎么表现的，大家都看到了。

　　收入少的人住廉租房，有能力购买多套房子的也不会因为物业税而买不起房子。因此，物业税影响最大的人群，是现在房产负担最重的中产阶层。

　　郭松海：我倒认为，开征物业税，可以抑制房地产市场的炒卖行为，对房地产虚高价格进行调节，对社会弱势群体住房税费予以减免优惠，这有利于缩小贫富差距，促进房地产市场健康稳定发展。