关于销售商品房按套内建筑面积计价有关问题的

    《北京市城市房地产转让管理办法》[北京市人民政府令第135号]（以下简称《办法》）已经2003年8月26日北京市人民政府第13次常务会议通过，自 2003年12月1日开始施行。北京市国土资源和房屋管理局又依据《办法》制定了《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》（京国土房管市一 [2003]1031号）（以下简称《实施意见》），并于同期施行。

    《办法》施行前，按国家有关规定可以采取按套内建筑面积、建筑面积或套（单元）三种计价方式销售。新《办法》实施后，要求新申领商品房预售许可证的预售商品住宅都应按套内建筑面积计价。

以下就施行套内建筑面积计价的有关问题解释如下：

    1.    为什么要实行套内建筑面积计价？

    一、明白消费。使用套内建筑面积计价，可以让购房人非常清楚地知道自己独自拥有多少面积的房屋，知道自己的钱花在那里了，从而使购房人消费的明明白白。实行套内建筑面积计价，就象在市场里放置了一杆公平称，购房人可以轻松知道自己买的房真正值多少钱，不会承担不明不白的房款。

    二、易于测量。如果预售商品住宅按建筑面积计价，则在检验实际交付的房屋面积与《商品房买卖合同》约定的面积是否相符时，就要对分摊共用建筑面积进行测量，而分摊共用建筑面积的计算方式复杂、计算难度大，专业性强。基于这样，单个的购房人当然就更加难以测量了。而实行套内建筑面积计价后，购房人测量的方法简单、成本低，易于测量。

    三、减少面积纠纷。从实行套内建筑面积计价比较早的广州和重庆来看，这些地方商品房有关面积的纠纷大幅下降。最近又据电视报道，重庆有关面积的纠纷为零。

    四、创造良好的竞争环境。实行套内建筑面积计价以后，可以减少开发企业随意增加分摊面积的利益驱动，有利于创造公正、公平、公开的竞争环境。

    2、那些房屋应实行套内建筑面积计价？

    凡2003年12月1日以后取得商品房预售许可证的，居住类房屋应当按照套内建筑面积计价。 12月1日前取得商品房预售许可证的，计价和结算方式可由当事人自行约定，即当事人可以选择按套内建筑面积计价，也可以选择按建筑面积或按套（单元）计价。

    根据《办法》规定，经济适用住房、普通住宅、公寓及其他高档住宅等居住类房屋的预售，都应当以套内建筑面积计价，按套内建筑面积结算房价款。

    3、12月1日后是否所有商品房及经济适用住房都应按套内建筑面积计价？

    《实施意见》规定，12月1日后新取得预售许可证的居住类商品房及经济适用住房必须实行套内建筑面积计价。

    12月1日前已取得预售许可证的商品房及经济适用住房、12月1日后取得预售许可证的非居住类商品房和现房买卖计价方式可由买卖双方协商确定。

    4、实行套内建筑面积计价会不会引起房价上涨？

    不会。从表面上看，可能按套内建筑面积售房的单价会比按建筑面积售房的单价高，但购房人实际上负担的总房价款并没有增加。因为按套内建筑面积计价只是计价方式的变革，即：总价=套内建筑面积单价*套内建筑面积=建筑面积单价*建筑面积。房价会不会上涨主要由供求关系决定，与计价方式调整没有关系。

    5、为什么说实行套内建筑面积计价会减少商品房买卖纠纷？

    如果按建筑面积计价或按套（单元）计价在检验实际交付的房屋面积与《商品房买卖合同》约定的面积是否相符时，都要对分摊共用建筑面积进行测量，而分摊共用建筑面积由于计算方式复杂、计算难度较大、费用较高等原因而使单个的购房人难以测量，不利于切实保障购房人的合法权益。而按套内建筑面积计价，买房人就可以绕开分摊共用建筑面积这一难题，能够比较方便地测量所购房屋的套内建筑面积，加大了房地产开发企业在销售商品房时的透明度，并据此维护自身的合法利益。

    6、按套内建筑面积计价后，购房人是否只取得套内建筑面积的产权？

    不是。根据《办法》规定，房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。即按套内建筑面积计价后，产权证上仍会标注建筑面积。购房人除了应该拥有套内建筑面积的产权外，还应该拥有共用分摊部位的产权。

    7、室内机动车停车位（库）的计价方式是什么？

    按照《实施意见》规定，室内机动车停车位（库）的计价方式仍按《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》（京国土房管权[2002]1109号）执行。具体规定如下：

    一、商品房销售（预售）中，室内机动车停车位的销售应以“个”为计价单位。

    二、室内机动车停车位的面积，可按停车位实际占用面积的方式计算，也可以按实际占用面积加分摊的共用建筑面积的方式计算。选择按实际占用面积方式的，合同中应约定另有共用建筑面积的部位名称、面积；选择按实际占用面积加分摊的共用建筑面积方式的，合同中应约定停车位实际占用面积、分摊共用建筑面积的部位名称、面积，分摊系数、分摊的共用建筑面积。

    为室内机动车停车位服务的设备占用房屋的，应与接受该设备服务的其他房屋按比例分摊设备用房的建筑面积。

    三、买卖合同中对室内机动车停车位面积计算方式未作约定的，开发企业提供的测量面积，应由买卖双方签定补充合同进行确认，未经确认不能作为产权登记的依据。

    8、按套内建筑面积买房后，契税和印花税如何收取？

    目前，购房人办理产权转移手续要缴纳印花税和契税。这两种税费的收取是按总房价款的百分比计算的。由于总房价款不会因预售商品住宅按套内建筑面积计价而发生变化，所以购房人缴纳税费的方式不受影响。

    9、按套内建筑面积计价后，若单价超过9432元/平方米，如何收契税？

    2003年，若住宅单价超过9432元/平方米则按3%计征契税，否则按1.5%计征契税。如果按套内建筑面积计价，套内建筑面积单价超过9432元/平方米，而折算为建筑面积单价后没超过9432元/平方米，则仍按1.5%计征契税。

    10、按套内建筑面积买房后，物业管理费如何收取？

    《办法》调整的仅仅是预售居住类房屋的计价方式，并未调整物业管理服务费的计价方式。预售住宅按套内建筑面积计价后，其产权证上仍标明建筑面积，现行物业管理服务费按建筑面积计价的方式没有受到影响。

    11、按套内建筑面积买房后，供暖费如何收取？

    供暖费的收取是按建筑面积为单位进行的。预售商品住宅按套内建筑面积计价以后，产权证上仍标明建筑面积，因而不会影响供暖费的收取。 

    12、按套内建筑面积买房后，公共维修基金如何收取？

    公共维修基金的收取是按房屋总价的2%计算的。由于总房价款不会因预售商品住宅按套内建筑面积计价而发生变化，所以购房人缴纳的公共维修基金不受影响。

    13、按套内建筑面积计价后，购房人在买房前如何知晓该房屋的建筑面积和分摊共用部位？

    房地产开发企业在预售商品住宅之前，应当公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和分摊情况：

    （一）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；

    （二）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；

    （三）不分摊的共用部位。

    14、房地产开发企业如何公示商品房预售面积测绘技术报告书和共用建筑面积处置情况？

    可以采取在预售场所、商品房坐落地显著位置以及其他能够使购房人明确知晓的方式进行公示。

    15、2003年12月1日前取得预售许可证的是否可以不公示商品房预售面积测绘技术报告书和分摊情况？

    不可以。《实施意见》规定，2003年12月1日前取得预售许可证的且未公示商品房预售面积测绘技术报告书和分摊情况的，在《办法》实施之日起应当予以公示，公示的内容应当与已预售的商品房预测和分摊情况相一致。

    16、预售合同中载明的套内建筑面积和实际测量的套内建筑面积发生误差时如何处理？

    《办法》中规定，应当先按照合同约定进行处理。合同中未作约定或约定不明的再应按照下述规定处理：

    （一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据实测面积结算房价款。

    （二）面积误差比绝对值超出3%的，预购人有权退房。预购人退房的，房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息。预购人不退房的，实测面积大于合同约定的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由预购人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归预购人。实测面积小于合同约定的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还预购人；超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还预购人。

    17、购房人是否可以主张附属建筑物、构筑物的产权？

    《办法》中规定：房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。所以合同中未明确转让的附属建筑物、构筑物，全体购房人可以主张其产权。

    18、实测建筑面积和套内建筑面积是否应提供给购房人？

    根据《实施意见》规定，房地产开发企业应方便购房人查询商品房面积实测技术报告书，并将购房人所购商品房的面积实测数据表提供给购房人。

    19、购房人对实测面积有异议的如何处理？

    双方应协商解决。房地产开发企业应方便购房人查询商品房面积实测技术报告书，并将购房人所购商品房的面积实测数据表提供给购房人。购房人和房地产开发企业对测绘单位出具的商品房面积实测数据无异议的，可按规定申请房地产权属转移登记；有异议的，由双方协商解决。协商解决不成的，可通过司法途径解决，再申请房地产权属转移登记。

    20、实行套内建筑面积计价后，产权证上是否只标注套内建筑面积？

    2003年12月1日后，产权证仍按建筑面积发证，即套内建筑面积及共摊建筑面积之和。

    21、什么是套内建筑面积、建筑面积、分摊共用建筑面积？

    套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。即：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

    建筑面积是指外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖、结构牢固，层高2.20米（含2.20米）的永久性建筑。

    分摊共用建筑面积是指由每套（单元）商品房依法应当分摊的由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼共用部分的建筑面积。

    22、套内建筑面积单价如何换算成建筑面积的单价？

    建筑面积单价=套内建筑面积单价*套内建筑面积/建筑面积

    23、2003年12月1日以后取得预售许可证的项目，其商品房套内建筑面积及共用建筑面积的测量依据是否还是369号文？

    《关于重新印发〈北京市商品房销售面积计算和公用建筑面积分摊暂行规定〉的通知》（京国土房管权字[2000]第369号），简称为369号文。凡 2003年12月1日以后取得商品房预售许可证的，其商品房套内建筑面积及共用建筑面积的测绘按国家《房产测量规范》和本市房地产测量技术规范执行。 2003年12月1日以后取得商品房预售许可证的楼房，可不再执行369号文。